近日，有57家物管上市企業陸續交出了2022年成績單，總體來看，營收規模實現穩健擴張，但盈利能力卻大幅下降。
據同花順iFinD數據顯示，截至目前，已有57家在港股上市的物管企業披露2022年業績(目前我國主要物管企業普遍在港股上市)，去年合計實現營業收入2324億元，相比于2021年的1971億元實現一定幅度的增長；合計實現歸母凈利潤僅134億元，相比于2021年的240億元，盈利能力下降明顯。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示，2022年房地產行業下行，物企針對房地產客戶計提應收款項預期虧損撥備增加；物管企業第三方項目占比提升，但在行業競爭加劇之下，使得企業在第三方項目上的利潤有所下降。此外，受市場環境波動影響，人力、管理等成本增加也在一定程度上使得企業盈利空間收窄。
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財務報告顯示，物管企業營業收入的增長主要來源于在管面積的擴大以及增值服務業務的增長。以中海物業為例，2022年其在管面積同比增長23.2%至3.2億平方米，增值服務增長15%至29.91億港元，營業收入則增長34.4%至126.89億港元。
盡管在管面積總體仍在不斷增長，但增速卻出現一定的下滑。據克而瑞研究院統計數據，完整披露2019年至2022年在管面積的48家上市物企，其在管面積總值由24.36億平方米增長至61.94億平方米，在管面積均值由5182.34萬平方米增長至1.29億平方米，2019年至2021年在管面積均值的增速分別為33.61%，39.95%，49.87%。但2022年在管面積均值同比增速僅18.72%，較2021年下降31.51個百分點。
此外，在管面積前五的企業規模總值達26.95億平方米，在上市物企中總規模占比超四成，上市物企規模的分化也帶來業績表現上的分化。據同花順iFinD數據，上市物企中排名前五的頭部企業合計營業收入為1153億元，占全部物管企業營業收入的近一半，合計歸母凈利潤69.53億元，超全部物管企業凈利潤的一半。
同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示：“一直以來物業管理行業強者恒強的特征非常明顯。特別是近年來行業集中度不斷提高，企業間收并購不斷，頭部企業規模呈現出不斷擴大態勢，表現在營收上則是持續增長。”
毛利率下降也成為2022年物管行業的普遍情況。同花順iFinD數據顯示，57家上市物企中，有48家毛利率呈現不同程度的下降，其中降幅最高的達14.6個百分點。
“影響這一指標下滑的因素較多。”肖云祥表示，包括人力成本、基礎設施改造及先進生產設備投入等成本的增加。
此外，也有上市物企管理人員在業績會上坦言，第三方外拓的規模成為衡量物管企業綜合實力的重要指標，然而第三方業務市場化競爭加劇，也會帶來毛利率的降低。
“第三方業務目前的毛利率大概是12%-15%的水平，公司更多希望通過擴大規模來增加收入，在基本物業維持毛利率的基礎上延伸增值服務的邊界，另外則是通過公司治理水平的提高，利用數字化和管理機制降本增效。”有物管人士如是稱。
