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樂居財經 李禮 5月11日，首創證券發布房地產行業周報。
政策端：中央方面：上周自然資源部部長王廣華宣布我國全面實現不動產統一登記。因城施策方面：上周上海明確多子女家庭在上海市購首套房，最高貸款限額上浮20%，即家庭最高貸款限額可達144萬元；景德鎮市通知，今年年底前于中心城區購買二手住房，給予50%契稅補貼，同時給予100元/平米購房補貼，首套首付20%，二套首付30%等；杭州市落戶新政正式實施，大專、本科、研究生、技能人才、夫妻投靠、子女投靠等落戶政策全面放寬。
市場端：2023W18我們重點監測的39城商品房成交面積為186.6萬平米，環比-58.5%，同比1.4%；全年累計成交面積6920.1萬平米，同比7.6%。2023W18我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為6143萬平米，較上周環比-0.5%；庫存去化周期為13個月，環比1.8個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為4.7和3.1個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個月以上。2023W18我們跟蹤重點城市推盤套數為5867套，環比-5.4%，年度累計總推盤數同比-13.2%；周度新開盤去化率61.1%，環比變動0.7%，仍維持在較高水平。整體銷售市場熱度持續。小陽春后房企推盤有所下滑，我們預計商品房銷售呈現季節性回落。
投資建議：資產質量優化帶動優質房企PB回升。當前國央企的銷售超預期復蘇，預期差將帶動國央企估值小幅回升。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。
風險提示：銷售恢復難以持續，市場對寬松政策反應鈍化，房價超預期下跌等。
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