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基礎設施公募REITs試點自2020年4月份啟動，目前雖然尚處于起步階段，但市場規模快速壯大，未來具有深厚的發展潛力、廣闊的市場空間。針對下一步如何推動我國REITs市場長期穩定發展，監管部門和專家學者在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上從規則體系、金融創新等多個維度給出建設性意見。
“推動基礎設施REITs發展，要高度契合高質量發展這一時代主題。”全國政協常委、全國政協農業和農村委員會副主任、國家發展和改革委員會原副主任張勇認為，隨著基礎設施REITs市場逐步發展壯大，試點過程中形成的共識可以及時通過制度規則固定下來，對發現的共性問題也可以研究作出統一規范。完善規則、推動立法，努力構建成熟穩定、明確規范的制度體系，將有力推動基礎設施REITs的長遠發展。
住房和城鄉建設部住房保障司副司長潘偉表示，隨著保障性租賃住房建設籌集量的增加，保障性租賃住房REITs的底層資產和市場需求將不斷豐富，社會各方參與保障性租賃住房REITs的積極性也在顯著提升。但仍有地方反映，還需要繼續拓寬發行主體，進一步完善保障性租賃住房稅收優惠政策等。
“下一步，住房和城鄉建設部將配合相關部門，完善保障性租賃住房REITs相關政策。”潘偉期待，更多的保障性租賃住房REITs項目在各方共同努力下快速投向市場，更好發揮保障性租賃住房惠民生、調結構、穩增長的積極作用。
上海市發展和改革委員會副主任王華杰介紹，下一步將結合城市發展實際和特點，聚焦R4用地、保障性租賃住房、產業園區等領域，注重發揮國有企業存量資產優勢，更好調動民營企業參與積極性，推動更多優質項目發行上市，為上海人民城市建設和產業轉型升級提供更加有力的支撐。
在創新方面，北京大學光華管理學院院長、金融學教授劉俏設想，“啟動‘公積金+REITs+租賃住房’三位一體的金融創新。公積金從供給端發力，匯聚社會資本（公募REITs或是其他長期資本），結合市場機構成立運營主體（投資型公積金），聯合收購、運營、新建地方保障性住房，繳納公積金的農業轉移人口和新市民、城市的靈活就業群體可以入住這些租賃住房、長租公寓。通過這種方式，讓他們能夠真正地融入城市里面來。”
劉俏以測算數據進一步說明，用上述方式，每一年投資9000億元，大概能夠解決360萬戶家庭的住房問題，“十四五”期間基本上能夠解決1800萬戶家庭的住房問題。對于提高城鎮化程度、解決城市居民與農村居民收入差距等，可以起到實質性的作用。
北京大學光華管理學院副院長、金融學教授張崢認為，基礎設施REITs試點會順利推進，市場規模也會穩步增長。從結構上看，主要因素有四個方面：首先是區域產業的發展活力。區域的存量基礎設施情況、未來新增投資計劃、產業鏈和供應鏈的成熟度、營商環境等因素都非常重要；其次是底層行業的市場化改革。各行業的REITs發展情況取決于其市場化改革成果；第三是REITs的生態專業化建設。包括產品的設計實施能力、主動管理能力、估值定價能力等；最后是資本運作模式的多樣性。如公募REITs和Pre-REITs工具的銜接轉換。
